Locazioni e sfratti

Lo Studio Nuzzo & Scabini, grazie agli anni di esperienza maturati nel settore, è in grado di assistere la propria clientela nel delicato settore delle locazioni e degli sfratti, svolgendo una serie di attività che vanno dalla redazione di contratti di locazione alla fase all’assistenza in giudiziose nell’ambito di contenziosi in materia locatizia.

Ci occupiamo, in particolare, di:

  1. Gestione dell’intimazione di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida

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  2.  
  3. Gestione del procedimento di sfratto per finita locazione o per morosità

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  4.  
  5. Recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti

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  6.  
  7. Redazione dei contratti di locazione ad uso abitativo e ad uso commerciale

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  8.  
  9. Richiesta danni connesse all’utilizzo del bene locato

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Locazioni e Sfratti

Intimazione di licenza per finita locazione

L’art. 657 del Codice di Procedura Civile conferisce al locatore la facoltà di intimare al conduttore la licenza (=disdetta del contratto) per finita locazione.
Con tale atto il primo manifesta al secondo, prima della scadenza del contratto, la volontà che questo non venga rinnovato, con l’evidente intento di ottenere nuovamente a disponibilità del bene.

In tal modo, il locatore impedisce la rinnovazione tacita del contratto e si precostituisce un titolo esecutivo da poter far valere nell’eventualità che, una volta scaduto il contratto, il locatore non rilasci spontaneamente l’immobile.

Contestualmente alla disdetta, il locatore deve citare in giudizio il conduttore per la convalida dell’intimazione, al fine di ottenere il titolo per il rilascio forzato del’immobile.

Procedimento di sfratto

Il locatore può intimare lo sfratto al conduttore per due motivi:

- Per finita locazione

Laddove il rapporto di locazione sia già concluso, ossia nel caso in cui il termine di durata ivi previsto sia scaduto senza che vi sia stata rinnovazione tacita, il locatore può intimare lo sfratto (= rilascio dell’immobile) del conduttore. Contestualmente alla disdetta, il locatore deve citare in giudizio il conduttore per la convalida dell’intimazione ed ottenere, così facendo, una condanna alla restituzione dell’immobile.

-          Per morosità

Intimazione di sfratto può essere esperita anche in caso di mancato pagamento dei canoni di locazione alle scadenze prestabilite. Nell’ambito di tale atto, è possibile richiedere l’ingiunzione di pagamento di detti canoni.

Recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti

Il recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti,come poc’anzi accennato, può essere perseguito tanto inserendo nell’atto di intimazione una domanda di ingiunzione di pagamento, tanto proponendo separato ricorso per decreto ingiuntivo.

Lo stesso deve dirsi per i canoni che scadranno nel periodo che intercorre tra la domanda di ingiunzione e l’esecuzione dello sfratto e per le spese relative alla procedura.

Redazione dei contratti di locazione

Le locazioni si distinguono a seconda che si tratti di locazioni di immobili ad uso abitativo o ad uso non abitativo.

Lo Studio Legale Nuzzo& Scabini offre assistenza per la redazione di entrambe le tipologie di contratto e per risolvere le questioni che sorgono dall’applicazione dei medesimi.

Risarcimento dei danni connessi all’utilizzo del bene locato

L’art. 1590 c.c. prevede che “Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto".
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate”.

Ove, pertanto, l’immobile abbia subito un deterioramento dovuto non  dovuto ad un uso da parte del conduttore conforme al contratto, ma ad un abuso da parte di quest’ultimo è possibile agire in giudizio per il risarcimento del danno che comprende sia il quantum necessario per la rimessa in pristino della cosa locata sia i canoni di locazione dovuti in relazione al periodo necessario per completare i lavori.

 

 

Sentenze Interessanti

Corte di Cassazione, sentenza n. 6387 del 2018
La prova dei danni cagionati da conduttore all’immobile, nel corso del rapporto di locazione, può essere fornita dal conduttore anche attraverso anche per presunzioni che non sono da considerarsi, nell’ambito della gerarchia dei mezzi di prova, subordinate ad altri. Le medesime, infatti, possono ben costituire l’unica fonte di convincimento del Giudice, il cui apprezzamento non può essere sindacato in sede di legittimità, ove trasfuso in una motivazione corretta sotto il profilo logico-strutturale, priva di errori di diritto.

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